Μίσθωση Ακινήτου

Συμβολαιογραφικές & Νομικές Υπηρεσίες

 

Μίσθωση ακινήτου είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση ακινήτου (μίσθιο), δηλαδή την κατοχή αυτού,  στον μισθωτή, και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο διαρκεί η μισθωτική σχέση.

Η χρήση που ο μισθωτής θα κάνει στο ακίνητο μπορεί να συμφωνηθεί ρητά ή να προκύπτει σιωπηρά, σε κάθε περίπτωση, όμως, πρέπει να είναι σύμφωνη με την καλή πίστη και τον προορισμό του ακινήτου.
Κατά κανόνα δικαίωμα εκμίσθωσης έχει ο δικαιούμενος να κάνει χρήση του ακινήτου και να απολαμβάνει τους καρπούς του, δηλαδή ο επικαρπωτής ή ο πλήρης κύριος αυτού.

Είδη μισθώσεων:
•    Μίσθωση κατοικίας
•    Εμπορική μίσθωση για την άσκηση εμπορικών πράξεων
•    Μίσθωση Δημοσίου για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών

Μίσθωμα: Το μίσθωμα ορίζεται συνήθως σε χρήματα, μπορεί, όμως, να συνίσταται και σε αντιπαροχή σε είδος ή παροχή υπηρεσιών.
Το ύψος του μισθώματος καθώς και ο χρόνος καταβολής αυτού ορίζεται ελεύθερα με συμφωνία των συμβαλλομένων.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στη μισθωτική σύμβαση, διαφορετικά, σύμφωνα με την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία και τις γενικότερες οικονομικές συνθήκες.

Διάρκεια μίσθωσης:
Σε ορισμένες περιπτώσεις ορίζεται από το Νόμο η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης. Στις εμπορικές μισθώσεις ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των δώδεκα (12) ετών, ενώ στη μίσθωση κατοικίας ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των τριών (3) ετών.
Επομένως, αν με τη σύμβαση μίσθωσης επαγγελματικής στέγης συμφωνήθηκε διάρκεια μικρότερη της δωδεκαετίας, ο μισθωτής δικαιούται να παραμείνει στο μίσθιο για τουλάχιστον δώδεκα (12) έτη, ενώ αν με τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας συμφωνήθηκε διάρκεια μικρότερη της τριετίας, ο μισθωτής δικαιούται να παραμείνει στο μίσθιο για τουλάχιστον τρία (3) έτη.
Σε κάθε περίπτωση, αν κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης, συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της ελάχιστης, όπως αυτή έχει προσδιοριστεί από τον Νόμο, ισχύει η μεγαλύτερη αυτή διάρκεια.
Παράταση της μίσθωσης δύναται να γίνει πριν από τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης, είτε ρητά, με συμφωνία των συμβαλλομένων μερών, είτε σιωπηρά, με την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, είτε εκ του Νόμου, που ειδικά στην περίπτωση των επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπει προαιρετική υπέρ του μισθωτή παράταση για άλλα τέσσερα (4) έτη πέραν του εκ του Νόμου προβλεπόμενου ως ανωτέρω ελάχιστου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης της δωδεκαετίας (12ετίας).
Με την παράταση της μίσθωσης συνεχίζει η παλαιά μίσθωση.
Ανανέωση της μίσθωσης (αναμίσθωση) μπορεί να γίνει ρητά από τα συμβαλλόμενα μέρη, είτε πριν, είτε μετά τη λήξη της παλαιάς μίσθωσης, και αποτελεί νέα μίσθωση με τους όρους της παλαιάς μίσθωσης, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά.

Η σύμβαση της μίσθωσης θεωρείται εκ του Νόμου ως σύμβαση αόριστης διάρκειας, εκτός αν έχουν ορίσει διαφορετικά τα συμβαλλόμενα μέρη.

Λήξη Μίσθωσης:

Η λήξη της μίσθωσης επέρχεται:
α) ι) Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου: με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, αν δεν ακολουθήσει παράταση ή ανανέωση ή σιωπηρή αναμίσθωση, και  

ιι) Στις μισθώσεις αορίστου χρόνου: με την καταγγελία της σύμβασης,
β) με καταγγελία από τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή στις περιπτώσεις που προβλέπει ο Νόμος,
γ) με την πλήρωση τυχόν διαλυτικής αίρεσης, που έχει περιληφθεί στο μισθωτήριο,
δ) με την εκτέλεση δικαστικής απόφασης, που διατάζει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας.
ε) με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και πριν την πάροδο του ορισμένου χρόνου.

Τύπος μισθωτικών συμβάσεων: Η σύμβαση μισθώσεως, είτε εμπορική, είτε κατοικίας, δεν υπόκειται σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπη. Συνήθως καταρτίζεται ρητά, μπορεί όμως να θεωρηθεί ότι έχει καταρτισθεί και σιωπηρά, καθότι ο Νόμος περί Μισθώσεων δεν απαιτεί ορισμένο τύπο.
Τα ιδιωτικά έγγραφα μίσθωσης ακινήτων προσκομίζονται στην αρμόδια  Δ.Ο.Υ. για θεώρηση και απόκτηση  βεβαίας χρονολογίας.
Ο έγγραφος τύπος είναι υποχρεωτικός στις μισθώσεις στις οποίες συμβάλλεται, είτε ως μισθωτής, είτε ως εκμισθωτής, το Δημόσιο, Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου και Κοινωφελή ιδρύματα.  
Η σύμβαση μισθώσεως γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, όταν συμφωνείται για διάρκεια άνω των εννέα (9) ετών και μεταγράφεται στα οικεία βιβλία μεταγραφών.

Εκποίηση μισθίου: Αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο εκμισθωτής μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε αυτό, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στη μισθωτική σύμβαση.

Δωσιδικία δικαστηρίων στις μισθωτικές διαφορές: Οι διαφορές από τη μισθωτική σχέση εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών από τα αρμόδια δικαστήρια του τόπου του ακινήτου.